建物・建築調査、中古住宅調査、耐震診断　家を買う前に読むブログ【大阪神戸京都奈良和歌山】

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今年は3年に一度の特殊建築物定期報告の年で、共同住宅（マンション）が対象となっています。
私もたくさんのマンションを調査するのですが、同じ質問を良くされます。　　それは「調査結果に書いている「既存不適格」はなんでしょうか？」　と言うことです。

「既存不適格」とは建築時の法律には適合していたが、法律の改正により現在の法律に適合していないことを言い、「違法建築」ではありません。　ところが調査報告書には「不適合（既存不適格）」となっているため、そこに印がついていると管理組合の中で大騒ぎになるようです。

マンションにはエレベーターがついていることが多いのですが、エレベーターに関する法律が5～6年前に改正されており、築5～6年のマンションはほとんど既存不適格となります。　

今日うかがったマンションでは「エレベーターを500万円かけてリニューアルしたばかりなのに、何で既存不適格なんだ？」と言われましたが、リニューアル工事は法律に適合させることを目的としていないことが多いので誤解のないようにしなければなりません。


エレベーター扉の性能に関する内容が改正されました。
現在の法律では、エレベーター扉は遮煙性能（煙を通さない性能）を必要とします。

  

家を建てる時、まず土地を選ぶ必要があります。　既存住宅を解体し、同じ場所に家を建てる人もいるでしょう、また新しく敷地を購入される方もいます。　土地は家の重さを支えてくれる耐力を持たなければなりません。　「今まで家が建ってから大丈夫。」「不動産屋から買ったから大丈夫。」というだけではダメなんです。

土地を購入する場合、ほとんどの方が「交通アクセス」「利便性」「環境」などのキーワードだけで選んでいるのではないでしょうか？　家を建てるのであれば必ずこれらのキーワードのほかに「地耐力」というキーワードを付け加えてください。

実際の地耐力を知るには「地盤調査」が必要で費用もかかります。　また、購入していない土地の地盤調査はさせてもらえないことが多いですね。　　そのような場合、まず土地の周囲を見渡してみましょう。　付近に｢川」｢沼」｢池」などが多いところは水はけの悪いところの可能性があります。

次に土地のある場所の地名に「水」に関係ある文字が使用されているところは、水はけの良くないところの可能性もあります。　まず、ここまでが費用をかけないで土地周囲の状況を調べる方法です。


敷地が土手より低く、周囲には田が多い場所です。
もとは土地も田であったと考えられます。　当然、水はけが悪い場所です。





次回は、地盤調査について書きますね。




  

今日は神戸で新築の施工監理をしています。施工監理では施主にかわり現場が図面通りに施工されているかを確認します。特に出来上がってからではわからない所の確認は重要です。 写真は窓周りの防水テープの施工状況です。 雨漏りがしないように慎重に施工する必要がある部分です。

  

今日の夕方、携帯電話に工事監理依頼の連絡がありました。
話を伺うと、「現場が契約通りに出来ているか心配です。」ということでした。
工事も進んでいるようなので、早く現場を確認に行かなければならず、早速打合せすることになりました。

話を聞いてみると、ハウスメーカーで建築しているのですが、どうも担当者の対応が悪く、施主が不信感を抱いてしまったようでした。　契約、着工と工程が進むほど不信感が大きくなっているようでかなり精神的にもお疲れのようでした。

1時間ほど話をして、明日現場に行くことにしました。
施主さんは私に連絡する前に2軒ほど建築士に連絡したようなのですが、どちらの方ともちょっと合わなかったようです。

このように相談する相手との相性があるので、何軒か電話をかけてみるのは良い方法だと思います。
それと、相談はやはり着工前がいいですね。
トラブルになってからでは、なかなかうまく物事は進みません。

新築・リフォームを計画している人は、事前に相談場所を探してください。


写真は基礎配筋のチェック時のものです。
基礎は家を支える重要な部分です。

  

私は初めて調査に伺う時、家を探すのに地図を使っています。　便利だとわかっているのですが車にはナビが付いていません。　でも、これまで殆ど迷うこともなく目的地に到着しているので問題はないのですが、最近はナビがほしいと思うことがあります。

先日、ＰＣを見ているとgoogle earth なるものを発見しました。これは衛星写真で作られた地球全体の地図です。面白そうなので早速ダウンロードしました。　
ダウンロードは無料ですが、古いＯＳでは使えないことがあるようです。

ダウンロードはこちらから　　　　　http://earth.google.co.jp/tour/thanks-win.html




いやー、これは凄いですね。
地球全体の衛星写真から、自分の家まで見ることが出来ます。




家の近所のＪＲ住吉駅を３Ｄ機能を使って出してみました。



もっと拡大してみました。




この地図は３Ｄや道路、ファミレスなどいろんなものを出すことが出来る優れもので、おすすめです。

海外へもいけるので、昨夜は早速ハワイ　オアフ島に行ってきました。




地図より、このような使い方のほうが楽しいかもしれませんね。

ぜひ、試してください。
  

先日、大阪でマンションの省エネに関する講習会に参加してきました。
これは省エネ法で2000㎡以上のマンションの建築や修繕工事の時に、省エネに関する処置を取らなければならないと決まっているので、その申請方法などが紹介されていました。

これにより、今後、大規模修繕工事の時にも省エネ化に関する申請が必要となり、一度申請すると３年毎に定期報告も必要となります。　マンション管理組合はますます忙しくなりそうですね。

いま地球の温暖化が進んでおり、地球規模での対応策が必要なのですが、その中で企業は順次いろんな対策を講じています。その証拠に、ＣＭを見てると環境に関する内容のものが多いですよね。

ところが一般の住宅はほとんど対応が出来ていないのが現状で、いかしにして住宅部門の温暖化対策を進めるかが大きな課題となっているのです。　

いろんな情報を見ていると地球はかなり危機的な状況であると言われています。私達ももう他人事では済ませなくなっているのです。

そろそろ皆さんも温暖化対策を講じてみてはいかがですか？


  

今日は１日中マンション調査をしてました。11月に一年ぶりのゴルフコンペがあるので帰りにポートアイランドの打ちっ放しにきています。この練習場は広くてオススメですよ。

  

今日は耐震改修の現場監理に行きました。
大工さんの人数も多くなっており、順調に工事は進んでいるようです。

筋交いをの施工状態です。
両端を金属製プレートで柱に固定します。



ここの現場では、構造用合板も利用して耐震性能を高めています。
このように釘を打つ間隔まできっちりと決めて施工するのです。



すべてデスクワークで計算の上、物理的な根拠の基に施工しています。
これを読んだひとは悪質訪問販売に引っかからないでくださいね。


  

さて オフは終わりです。明石海峡サービスエリアで食事した帰ります。 釣果は…お伝えするほどではありません。

  

今日は仕事をオフにして淡路島で釣りです。釣り場の近くにたくさん風車がありました。

  

今日は大阪で建築物の応急危険度判定講習会にきています。これは地震などで被災した建物の危険度を判定するためのものです。阪神大震災以後ずっと受講するつもりだったのですか、なかなか時間が合わなくて、やっと今日受講です。 会場に着いたばかりですが既に眠い…  

今日はマンション調査です。バルコニーに大きなパラボラアンテナを発見！ 下に写っているBSアンテナと比べるとその大きさの違いがわかります。 いったい何に使うのでしょうか？

  

今日は朝から知り合いの工務店から電話があり、ちょっと現場を見てほしいと依頼を受けました。
ちょうど近くを通るので、リフォーム中の現場に行ってきました。
1階をスケルトンにしていたのですが、ちょっとビックリです。

写真は1階の様子ですが、なんと「筋交いがちゃんと施工できていない」のです。
これは壁の中だから住んでいるときには分からないでしょうが、構造上問題ありです。

写真の斜めに施工されている木が筋交いですが、ちゃんと柱間に施工されずに上端が柱からはみ出しています。　これでは安心して住む事ができないですよね。

皆さんの家は大丈夫でしょうか？

  

今日は横浜で環境ビジネスのコンベンションに参加しています。いま世界中で問題になっている地球温暖化防止に関するコンベンションです。温暖化防止には植林が有効な手段の一つで、特に特別桐の木が効力を発揮すると期待されています。 その会場で桐で作った下駄を発見しました。健康に良いそうです。  

今日の午後は大阪で耐震診断の調査をしてきました。
築10年ほどの住宅ですが、耐震性能が心配と言うことで申し込まれたそうです。
隣地との間に充分な空間があり、風通し、日当たりとも良さそうです。

床下も広く、調査する人間からすると非常にありがたい環境でした。

床下調査が終わるころに、床下に「コウモリ」がいるのを発見しました。
床下でコウモリを見たのは初めてです。

基礎のコンクリートにしっかりとつかまっています。


  

今日は尼崎市の耐震改修工事の現場監理にきています。 若い大工さんが筋交いの金物を取り付けているところです。この大工さんは大工育成塾の第１期卒業生です。頑張って仕事してました。  

今日はリフォーム工事後、雨漏りを起こした家の破壊調査を行いました。
これまで工事した工務店が「リフォーム工事が原因ではない。」と、なかなか対応ｊしてくれなかったそうですが、私が調査報告書を作成し提出したところ、
慌てた様子で破壊調査まで進みました。

朝現場に着くと既に工務店の担当者が来ており、すぐに雨漏りを起こしている場所の天井に穴をあけ、雨漏りの原因がありそうなところにホースで水をかけました。　するとあっという間に、室内へ漏水が起こったのです。

ホースで水をかけてすぐに大量の水が室内へ浸入するということは、かなり大きな穴が開いていると言うことです。　現場の状況を見ても、施工が悪いとしか言いようがない状態でしたね。

工務店は原因部分、室内の雨に濡れた場所等、すべて補修すると約束しています。
これだけ原因がはっきりしていれば逃げようもありませんが。。。

最後に当事者の方が「原因がわかってホッとした。」と言ってくれたのが、嬉しかったですね。

小さな工事でも、わからないことは事前に専門家に相談しましょう。


天井に穴を開けて雨漏りの場所を調べています。
屋根に水をまいたとたんに、雨漏りが発生しました。


  

今年度、私の所属する「ＮＰＯ法人　ひょうご新民家21」は、兵庫県の財団法人　兵庫環境創造協会から助成金を受けて省エネリフォームのマニュアル造りを行います。

昨日は、その調査で神戸市内の築２０年ほどのとても日当たりの良い住宅に行きました。
今回の調査では、主に住宅の断熱材施工状況などを調べるのですが、それ以外にも敷地の緑化状態を調べることにしています。

図面上に木の種類などを書くのですが、殆どの木の名前が分かりません。
昨日分かったのは「キンモクセイ」「もみじ」「ツバキ」ぐらいでしょうか。。。
取り合えず本数だけを書きとめてきました

この木の名前は知りません。
なんという木でしょうか？



  

調査をしていると雨漏りを起こしているのに、住んでいる人が気づいていないことが多いです。
大量に雨漏りを起こすまで気づかない人もいるぐらいです。　雨漏りを起こすと、不快感を感じるだけでなく、建物の骨組みを腐らしてしまったり、カビが発生して健康にも良くないですね。

今回の調査では、中古住宅を購入する際に、不動産業者がリフォームした部屋にカビが大発生していました。　原因はこの部屋が半地下であって地面に染込んだ雨が室内へ浸入していたからです。それを業者が内装だけを新しくして、根本的な雨漏り補修を行っていませんでした。

当然、雨漏りを完全に補修するには費用がかかるために、適切な工事を実施せず、中途半端


なことをやってしまうことが多いようです。　「売ってしまえば大丈夫」と言うところでしょうか。。。
クレームを言っても、適当に丸め込まれているケースも良くあります。

施工業者を選ぶときにも注意が必要です。
原因も調べずに、適当な工事をやっている現場をよく見かけます。
工事を頼むほうも「どこをどのように補修するか？」をちゃんと聞いてみるようにしてください。


カラフルなカビが大発生！！
マスクなしでは部屋に入れません。

  

今日は顧問をしているマンションの植栽について、管理組合さんと話をしてきました。マンションの敷地内には植栽がされていることが多いのですが、この手入れが意外と費用がかかるものです。せっかく植えても枯れる事もあり、費用をかけてもなかなかうまくいかないです。

植栽が枯れたり、放置して伸び放題となっているとマンション全体の見栄えが悪くなって、資産価値まで下がってしまいそうです。　管理組合の方々は大変だと思うのですが、業者任せにしないで植栽の状況を確認して剪定場所や、植え替えなどの検討をするべきだと考えます。