建物・建築調査、中古住宅調査、耐震診断　家を買う前に読むブログ【大阪神戸京都奈良和歌山】

上記の広告は、60日以上更新がないブログに表示されています。
新たに記事を投稿することで、広告を消すことができます。  

雨の中 丸太足場で高いところにあがるのは怖いです…

  

環境を考える建築士の伊藤です。

今日は箕面市にある橋本亭の現況調査をＮＰＯ法人　住宅長期保証支援センターの仲間と合同で行いました。　橋本亭は築100年ほどの木造3階建ての建築物で、いまは1階をカフェ、2階の部屋を落語などの公演に貸し出し使用しています。

建物に不具合が目立つようになってきたので補修方法の検討をすることになり、仲間に来てもらいました。

  

環境を考える建築士の伊藤です。

昨日の午後から、東大阪市の近鉄布施駅近くに行って来ました。
布施駅の近くにおじさんの家があるのですが、区画整理の計画が進んでおり、おじさんの家の1ｍほどが道路となるのです。　当然家を削って住めないので、引っ越すことになりました。

その引っ越し先の候補地が見つかったので、一緒に見に行ったのです。
以前から中古住宅を購入して引っ越す計画があったので、契約前に必ず連絡してくれるように頼んでおきました。　

中古住宅購入で困るのは、契約後構造的に欠陥のある家であると判明することです。
それを防ぐために、必ず契約前の調査を必要とするのです。

見に行った家は鉄骨3階建てで、雨漏り等も無く心配な問題点は見つかりませんでした。
私の「家として問題ありません」という判断のもと、契約をするそうです。


おじさんの家に行くとき
昔よく遊んだ家付近がすっかり変わってしまっており、道に少し迷いました。

近鉄布施駅　近辺はこのようになっています。
道の突き当りが　近鉄布施駅です。


  

環境を考える建築士の伊藤です。

今日は近所の友人が購入することになった住宅の耐震診断に行ってきました。
調査ではシロアリ被害の痕跡は見られなかったのですが、少し雨漏りの痕が見られました。
外壁とバルコニーの劣化は少し進んでいました。

入居前にリフォームするのですが、兵庫県耐震改修助成制度と兵庫県産材利用リフォーム制度を使ってみることをお勧めしてきました。

最近では大阪府も耐震改修助成を出すようになったようです。

バルコニーには大きなクラックがありました。
このような大きな不具合は入居前に必ずチェック・補修が必要です。

  

環境を考える建築士の伊藤です。

先月のブログで告知した後、延期になったセミナーの再告知です。


経済産業省　　住宅産業関連ニュービジネスシンポジウム


セミナータイトル　　　「知っておきたい！住宅の見極め方」

日時　　　　　　　　　　3月17日（土）　14時30分～17時

場所　　　　　　　　　　大阪市立住まい情報センター3階ホール
　　　　　　　　　　　　　（詳しくは下記画像をご覧ください）

今回も私が登場します、ぜひお越しください。


セミナーチラシ



地図・申込書

  

環境を考える建築士の伊藤です。

最近オオサカジンのブログにも少しずつ花粉症の話題が出るようになりました。
私もアレルギーがあり、花粉症暦20年ほどです。私の場合、通年性のアレルギー性鼻炎もあり、季節によっては鼻から充分に呼吸できていない時期もあったのです。

春の時期はスギ・ヒノキから始まり、イネまで。秋にはブタクサ・・・と、あらゆる植物と対決していす。
ここのところ少し暖かく、花粉の飛散が多くなるのではないかと心配しています。　

スギの研究が進んで花粉をあまり飛ばさない品種が出来たそうですが、今あるスギを切って早く植え替えてほしいものです。

毎年3月は出来るだけ人前で話す仕事を減らしています。
鼻水ズルズル、クシャミ連発ではセミナーや家屋調査はできませんからね。。。

HPを見ていると　花粉症情報のページがあったのでご紹介します。
花粉症の予防をはやくしなければ。。。。




花粉飛散予報です。


  

住宅金融公庫・すまいるネット共催セミナー

マイホーム取得基礎講座　　　　（詳しくはここをクリックしてください）

マイホームの取得をお考えの方向けに基礎知識をご紹介する３回シリーズです。

今回は第3回目　《Step３》『見積書の見方・契約の“いろは”　です

私が担当します。

日時　　　平成19年3月1日（木）　　　　19時～20時30分

場所　　　神戸市　すまいるネットセミナー室

　　　　　　JR三宮駅　東側　サンパル5階


無料セミナーです。
お仕事帰りにお越しください。


  

環境を考える建築士の伊藤です。

先日から、仕事のＨＰをとよさきじんさんに作成してもらっていると書いていたのですが、私の仕事場の看板もブログ村で知合った方に作っていただきました。

作っていただいたのは　レーヌさんです。
神戸・岡本でギャラリーをされています。
そのお店で行われたブログ村に参加したときに、ガラス細工をされているのを知り、お願いしたのです。

ガラスで出来た看板がほしかったのですが、どこに頼んでよいのかわからずにいたところ、ブログ村に参加したおかげでこんなに近くの方が作っていると知り、あっと言う間に発注です。
その後、家の表札も作っていただきました。

ブログ村に参加すると、いろんな出会いがあり楽しいですね。

看板はこんなものです。

  

環境を考える建築士の伊藤です。

私の仕事には、個人で所有されているマンションの調査があります。
収益物件として建築されたり、中古で購入されたりと、いろいろあるのですが共通の問題点があります。
それは「適切に維持されていないことが多い。」と言うことです。

室内などは部屋を出られた時に補修するので、設備以外は意外と綺麗です。
問題は、外壁や屋上、階段部分などの分譲マンションで言う共有部分です。
少しずつは手を入れているようですが、適切な工事と言えないものが多いようです。

その結果、コンクリートの劣化がかなり進んでいたり、廊下や階段の天井から漏水している事が多く、建物全体の見栄えが悪くなり、近隣に綺麗なマンションが出来ると入居者が出て行ってしまいます。
当然、入居率が下がると共に、収益も下がります。

オーナーの方に話を伺うと、「もう少し大丈夫だろう。。。」と考えているうちに、30年くらい過ぎてしまい取り返しのつかないくらい劣化が進行してしまうようです。

施工業者も安い金額で工事をしてくれるのはよいのですが、全く役に立たない施工をしている場合もよく見られます。　そのような場合に限って私が見積すると非常に高く感じるようで、「いつも頼んでいる工務店はもっと安いのでそっちに頼みます。」と言われてしまうのです。

賃貸マンションも分譲マンションと同様に、5年に一度の鉄部塗装、10年に一度の大規模修繕工事、20年～30年間隔で行う、エレベーター更新、設備配管等の更新が行われていなければ、意匠的・機能的に悪くなり、入居率を維持するのは大変だろうと思います。

どのような建物でも同じですが、「早めに補修すること。」が非常に重要です。


オーナーマンションの中にはコンクリートが剥落しているものも多い。
写真は廊下天井からコンクリートが落ちている部分。
茶色いのは錆びた鉄筋です。　こうなってしまえばかなり重症で補修費用も高額となります。

  

環境を考える建築士の伊藤です。

兵庫県をはじめとする全国の自治体では、地場の木材を利用した木造住宅や、リフォームの促進活動を行っています。　これは山林の保護・育成を促進することで地球環境改善に繋がる事が大きな理由だと考えます。

森林を育成することで、大気中の二酸化炭素を木の中に吸着・固定し温暖化ガスを削減できるのです。また、森林は光合成などで酸素を排出します。二酸化炭素を削減し、酸素を出すなんて、これからの地球に欠かせない大きな役割ですね。

しかし、森林も適切に維持しなければよい材木をとることができません。
今日は適切に維持された「よい山」と適切に維持されていない「悪い山」の違いを紹介します。

「よい山」



「悪い山」

  

環境を考える建築士の伊藤です。

とよさきじんさん作のＨＰ更新が順調に進んでいます。

今日は新しいロゴが出来たので頂きました。

真中の男性は私でしょうか・・・・？


  

携帯電話 お上に1点6000円献上です。… 泣

  

2月17日に藤原紀香の結婚式が行われる神戸の生田神社の看板です。当日は神社周囲を3メートルの紅白幕で囲み中がみえないようにするらしい。警備員もかなりでるそうです。

  

環境を考える建築士の伊藤です。

昨日は神戸市産業振興財団主催の神戸ベンチャービジネス商談会に出席し、いろんな職業の方とお話し有意義な時間を過ごしました。
ただ午後2時から6時半まで話しっぱなしだったので、ちょっと疲れました。

神戸ビジネス商談会にあわせＨＰを更新しました。
今回はブログ村で知り合ったトヨサキウォーカーのとよさきじんさんに依頼しました。
まえのＨＰは男性が作ったもので、今回は女性です。やはり雰囲気がかなり変わりましたね。

とても気に入ってます。

ブログ村は普段仕事で出会わないような人と話機会ができ、楽しいです。
最近はご無沙汰ですが、また参加したいです。
このバナーも作ってもらいました。

  

環境と自動車ローンを考える一級建築士の伊藤です。 今日は神戸市産業振興財団主催のビジネス商談会に来ています。仕事のプレゼンもあるのですが商談が6つも入っています。

  

環境を考える建築士の伊藤です。


仕事で使っている車が走行10万キロを超え、まもなく11万キロに達します。
ディーラーに聞くと、タイミングベルトを交換する時期であるといわれ、交換に最大12万円かかりますと言われました。　ちょうどオイル交換などもする時期でもあったので、すべて行うと15万円ぐらいです。

いまの車は三菱ディオンなのですが、燃費が悪く、車体も大きいので買い換えようか。。。と考えていたところに15万円の出費が必要となったのです。　
この車にもうお金をつぎ込むのは考え物だと思い、昨日トヨタのショールームに燃費のよいハイブリッド車を見に行ってきました。


車の大きさから考えて、仕事で使えるのはプリウスとハリアーハイブリッドです。
両方ともモーターで動いている時はすごく静かでした。見積をとるとハリアーのほうが100万円高かったのですが、ハリアーがいいかと。。。考えていましたが燃費がよくないようです。


ハリアーの場合、うまく乗って12ｋｍ/ｌ　、プリウスは知り合いからうまく乗ると20ｋｍ/ｌと聞いており、環境を考える建築士としてプリウスを買うことにして交渉に入りました。


で、その日のうちにサインまでしてしまった・・・・のです。


いろいろサービスをしてもらい、決算時期ということで大幅な値引きもあり、連休前までは買う気もなかった車を買うことになりました。。。


大人気のプリウスは増産しているようですが、まだ1ヶ月半待ちで、4月初旬にやってきます。


環境を考える建築士は、自動車屋の作戦に負け、これから自動車ローンも考える建築士になってしまいました。　家を買う時はよく考えて。。。と人に言ってますが、これでは説得力ないですね～


本当はほしかったハリアーハイブリッドはこんな車です。

  

環境を考える建築士の伊藤です。

今年の１月の気温は観測史上最高の気温だったそうで、地球温暖化の影響が心配されます。
地球温暖化対策には温暖化ガスの発生を防ぐと共に、すでにある二酸化炭素をはじめとした温暖化ガス除去をしなければなりません。

温暖化ガス除去の方法として、ガスを地中深く埋める方法と森林による吸着があります。
日本には森林が多いのですが近年その保護・育成が適切に行うことが出来ていないようです。
木造住宅の多い日本では国内森林資源を利用した家作りを推進しているようですが、なかなかうまく進んでいません。

そこで私は仲間達とプロジェクトを組んで、兵庫県内で兵庫県産材利用木造住宅推進プロジェクトを計画しました。兵庫県産材を積極的に利用することで兵庫県の森林保護・育成を促進すると共に、住んでいる人に優しい「木の香ただよう家作り」をお手伝いします。

いまHPを作成中です。
オオサカジンピックアップブログ　　トヨサキウオーカー　さんに依頼してます
近々公開しますので、ぜひご覧ください。

兵庫県産材利用木造住宅特別融資制度のパンフレット
兵庫県も真剣に取り組んでいます。

  

今日は大阪淀屋橋の弁護士事務所に建築トラブルに関する相談に来ています。

  

環境を考える建築士の伊藤です。

今日は神戸市内のマンションで鉄部塗装の仕様を決めるための調査に行ってきました。
仕様を決めるというのは、「部分ごとに塗料の種類などを決める作業です。」

目に見える部分はすぐに錆びているのがわかるのですが、BOXの中などはひとつずつ開けてみないとわかりません。　写真のように屋外消火栓BOX内部は錆びていることが多いですね。
早めに塗装しないとボロボロになってしまい使えなくなります。

塗装する時は、必ずサビを落として、サビ止めを塗り、それからペンキを塗るのが一般的です。

はじめからステンレスのような錆びない材質にすればよいと思うのですが、あまり見かけないですね。

外からは錆びているのがわかりません。


でも蓋を開けると内部にはサビが発生しています。
  

環境を考える建築士の伊藤です。

いまあるマンションの鉄部塗装のコンサルティングをしています。
管理組合の建築顧問をしており、依頼が来ました。

通常マンションでは５～６年ごとに鉄部等の塗装工事が計画されます。
これは約10年ごとに計画される大規模修繕工事とおなじで、マンションを適切に維持するために必要な工事計画なのです。

適切に維持管理することで、建物の意匠が綺麗に保たれ、その結果として構造部分への不具合発生率も低く抑えることが出来ます。　管理組合さんにしてみれば大きな負担を要する計画なのですが、資産価値の低下を起こさないためにも適切な施工計画を立てることが必要です。

明日は現場に塗料メーカーを呼んで、部分ごとにどんな塗料を塗るか検討してきます。


鉄部はサビがひどくなると塗料を塗っても、すぐにサビが再発してしまいます。