建物・建築調査、中古住宅調査、耐震診断　家を買う前に読むブログ【大阪神戸京都奈良和歌山】

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昨年から計画を進め、着工した大阪市内の住宅が上棟式を迎えました。
ここのところ天気が少し悪いのですが、なんとか工程どおりに
進んでいます。



  

昨夜の懇親会の話題で「リフォームする時の工務店の選び方」というのがありました。
ある、大学の教授が話していたのですが、とても共感できる内容でした。


教授曰く、「リフォームする時に耐震診断の話題を出さない工務店、耐震補強の話を出すと反応しない工務店は使うべきでない。」という事でした。


これは私の経験からもとてもよく理解できる話です。


リフォームを計画する家というのは、基本的に築後年数が経っており、地震に対する構造的な不安を抱えていることが多いのです。建築に関する法律もひと昔前のものが適用されており、近年の建物に比べ構造的に弱いと考えられます。


それにもかかわらず、工務店やリフォーム会社は耐震補強などの検討もせずに、キッチンやユニットバスなどの設備や内装などのプランばかり出してきます。


ひどい場合は、間取り変更で壁や柱を撤去して大空間を作ろうとしています。
当然、補強することも可能なのですが、仕事を受注するため補強工事費を削り適切な施工がされていない事例も良く見られます。


構造部材を触るのに、建築士を介さず、営業マンやプランナーだけでプラン計画するのは避けたほうがいいですね。　彼らの何の根拠もない「大丈夫です。」という言葉を信用できますか？？？


「戸建住宅のリフォームを検討する場合、耐震診断・耐震改修の話題を出してみて、対応できない会社であれば、その時点でお断りするのがよい。」　というのがこの話題の結論でした。

当然、自社で対応できなくても専門家を連れてきて耐震の説明を行う会社もありますよ。
そういう会社であれば問題はありません。


耐震補強で筋交いと筋交いプレートを追加したところ。

  

今日、財団法人　神戸市産業振興財団より

第4回　ＫＯＢＥ　ドリームキャッチプロジェクト　「Ｎ－ＫＯＢＥ　認定書」が届きました。

手に取ると、やはりうれしいですね。

今の事務所では狭くて仕事も限界です、来年は事務所を広いところに移します。

仕事場の机の上は汚くて、とても他人に見せられません。

引っ越すまでに、部屋も片付けないと。。。。



認定書はこんなものです。









  

今日は「ちきゅう住宅」の検査員になるための講習会を受けてきました。
「ちきゅう住宅」とは「地域木造優良住宅」の略で、財団法人　住宅保証機構と住宅金融公庫の建築基準のよい部分をあわせた工法が基準工法とされています。


姉歯事件以降、建築物の構造的な問題、建物に瑕疵があったときの保証問題などに注目が集まっています。　品確法による10年間の瑕疵保証義務化が図られていますが、まだまだ世の中では問題を抱えている住宅がたくさんあります。


今後、住宅建築時には第3者の保証が義務とされるのですが、消費者の方はどこまで知っているのでしょうか？　いま駆け込みで新築工事契約をしてしまうと、場合によっては何の保証もない住宅を買ってしまうことになります。　充分注意してほしいですね。


ある予想では2015年には新築着工数が90万戸になると言われています。バブル時代は180万戸超ですから、半分になるのです。　ということは工務店の数もそれほどいらなくなるわけです。
あなたの選ぶ工務店は、ずっと生き残るでしょうか？


いま新築工事を計画している人は工務店の選び方に充分な注意が必要です。
施工技術も必要ですが、今後は必ず「第3者保証」を受けることができる工務店を選んでください。


関西ではこの秋に「大阪建築協議会」が発足しました。
私はこの協議会の発起人の1人です。　この会の目的は安全で安心できる住宅を供給することにあります。


「大阪建築協議会」は国が認める中小工務店経営者の唯一の全国団体である、社団法人　全国中小建築工事業団体連合（全建連）に所属する団体です。
工務店選びで困っている方は、ぜひお問い合わせしてはいかがでしょうか？



  

前回は土地の探し方について書きました。　今回はその続きです。
今住んでる土地に家を建てる場合や、購入した土地に家を建てる時、必ず行わなければならないのが「地盤調査」です。　「地盤調査」は地面が家を支えるだけの力があるかを確認する作業です。

意外と地面の事は軽視されがちで、上物の話ばかりで家造りは進んでいくことが多いので、このブログを読んだ方はよーく覚えておいてください。

調査は簡単です、業者に頼むだけで一日でおわります。費用も5万円くらいです。
結果を見て、地耐力（地面が家を支える力）が低ければ、地盤改良工事などを行うわけです。

地盤改良工事費用が高いといって、工事しないと竣工後に家が傾いたりするのです。
そうすれば、何千万円かけた家もだいなしになります。

地盤調査や地盤改良を行わないで、計画を進めていくような業者には注意が必要です。

また地盤調査結果が悪くても、改良工事という手段があるので悲観的になるのもよくありませんよ。


地盤調査風景
機械を使って地盤調査を行っています。


  

家を建てる時、まず土地を選ぶ必要があります。　既存住宅を解体し、同じ場所に家を建てる人もいるでしょう、また新しく敷地を購入される方もいます。　土地は家の重さを支えてくれる耐力を持たなければなりません。　「今まで家が建ってから大丈夫。」「不動産屋から買ったから大丈夫。」というだけではダメなんです。

土地を購入する場合、ほとんどの方が「交通アクセス」「利便性」「環境」などのキーワードだけで選んでいるのではないでしょうか？　家を建てるのであれば必ずこれらのキーワードのほかに「地耐力」というキーワードを付け加えてください。

実際の地耐力を知るには「地盤調査」が必要で費用もかかります。　また、購入していない土地の地盤調査はさせてもらえないことが多いですね。　　そのような場合、まず土地の周囲を見渡してみましょう。　付近に｢川」｢沼」｢池」などが多いところは水はけの悪いところの可能性があります。

次に土地のある場所の地名に「水」に関係ある文字が使用されているところは、水はけの良くないところの可能性もあります。　まず、ここまでが費用をかけないで土地周囲の状況を調べる方法です。


敷地が土手より低く、周囲には田が多い場所です。
もとは土地も田であったと考えられます。　当然、水はけが悪い場所です。





次回は、地盤調査について書きますね。